房地产市场

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本讲的主线是 P=R/i：房价是居住服务流的资本化值。十四篇文献沿这条线分成五组：

• 基本面能解释多少：沈悦、刘洪玉与梁云芳等把「房价 = 基本面 + 解释不掉的剩余」 做成可检验的实证框架，是中国房价泡沫研究的两块奠基石

• 房地产牵动谁：王国军、刘水杏用投入产出模型量化产业关联； Glaeser and Gyourko 从成本一侧反问：房价凭什么高过造价

• 为什么不瞬时出清：Genesove and Mayer 的损失厌恶与 Piazzesi and Schneider 的动量集群，一个管卖方、一个管买方

• 租与购为什么分家：高波等解剪刀差之谜，黄燕芬等与邵挺诊断租赁市场， Quigley and Raphael 与 Wetzstein 把可支付性放进国际坐标

• 中国情境与工具：余华义等的辖区合并准实验、彭旭辉等的外部冲击史； 最后 Rosen 给出全课通用的特征价格方法

前两组给总量与结构，中间两组给微观机制，最后一组给中国的制度变量。

• 数据：1995—2002 年我国 14 城市的中房住宅价格指数， 与宏观经济基本面相关变量组成的平行数据

• 做法：混合样本回归，并添加城市、年度哑变量等分析方法

• 核心发现：基本面的当前信息或历史信息都可以部分解释住宅价格 水平或变化率——我国住宅市场并不符合有效市场假说

• 结构变化：解释模型存在显著的城市影响特征；1998 年后基本面 对房价的解释能力发生显著变化，2001—2002 年间尤其明显

• 作者的判断：近年各城市住宅价格的增长已经无法很好地用基本面 与房价的历史信息来解释，必须引起政府和行业的足够重视

梁云芳、高铁梅、贺书平（2006，《中国社会科学》）

• 做法：用协整分析与 H-P 滤波算出房地产均衡价格水平， 再看实际价格偏离均衡的波动状态；另建变参数模型与 VAR

• 核心发现：价格偏离只受部分地区影响，即存在「局部泡沫」

• 政策含义：利率缺乏弹性，靠利率调控房地产成效不大； 信贷规模的变化对房地产投资影响较大

• 脉冲响应：房地产投资的冲击对经济增长有长期影响， 对相关行业的拉动作用也比较大

两篇一前一后，把「基本面 + 剩余」做成了可检验的框架；本讲 2.3 节那三把尺子，源头在这里。 泡沫研究到 W3 会继续。

• 问题意识：房地产业历来是各国政府在通缩或通胀阶段进行宏观调控 首先指向的产业之一；促进或抑制它的政策会经带动效应 影响其他产业乃至整个宏观经济

• 做法：借助投入产出模型，对我国及美、日、英、澳四个发达国家， 做前向、后向、环向等不同层面的关联度量化研究

• 比较：通过国际与国内地区比较，分析关联关系的变化规律、房地产业对相关 产业的带动效应，以及我国房地产业发展中存在的主要问题

• 课上提示：哪些行业带动大、哪些有限，要读原文的投入产出表； 文献库里的摘要只给到方法与比较框架这一层

Glaeser and Gyourko（2018，《Journal of Economic Perspectives》）

• 做法：用成本基准法判断一个住房市场是否在按合适的价格交付住房—— 问市场价格是否大致等于生产这套住房的成本

• 判据：价格约等于生产成本，市场就运转良好；价格高于成本，市场 就没有正常运转，而且住房对该市场里的所有家庭都太贵，不只是穷人

• 机制：价格与生产成本之间的缺口可理解为一种「管制税」；它或许在 合理地内部化新建的负外部性，但通常的估计发现这个隐性税远高于对那些 外部性的任何合理估计

• 作者的判断：低收入家庭的高住房负担仍可能需要转移支付来处理， 但那是另一个问题——供给端失灵与再分配要分开谈

一篇往下游看（房地产拉动了谁），一篇往上游看（房价凭什么高过造价）。 本讲 2.2 节「高房价常是管制稀缺而非建不起」正出自后者；W5 会把它展开成土地供给。

• 数据：1990 年代波士顿市中心的公寓交易

• 核心发现：面临名义亏损的公寓业主，(1) 挂牌价更高，高出的幅度约为 「预期成交价与原购入价之差」的 25–35%；(2) 实际成交价也更高， 高出该差额的 3–18%；(3) 售出风险率显著低于其他卖家

• 异质性：挂牌价效应在自住业主身上约为投资者的 两倍， 但两类人身上都成立

• 作者的判断：这些结果与前景理论一致，并有助于解释房地产市场上的 价量正相关

Piazzesi and Schneider（2009，《American Economic Review》）

• 数据：密歇根消费者调查；在繁荣的不同阶段对问卷回答做聚类分析， 刻画家庭对住房与经济看法的异质性

• 核心发现：每次估计都能找到一小簇家庭，认为现在是买房好时机，因为 房价还会继续涨；这个「动量」簇的规模在繁荣末期翻了一倍

• 模型：一个简单的住房搜寻模型说明，少数乐观投资者不必买走 很大份额的住房存量，就能对价格产生很大影响

损失厌恶管卖方，动量集群管买方——本讲 3.1–3.3 的行为与摩擦三支柱就搭在这两篇上。

• 现象：2003 年以来城市房地产销售价格相对租赁价格更快上涨， 形成房价租金「剪刀差」，使房价泡沫固化

• 做法：从居民买租选择机制入手构建购房者与租房者的住房消费选择 模型；用 2000—2010 年 35 个大中城市面板数据、动态面板系统 GMM 估计

• 核心发现：居民买租选择更倾向于购房居住，推高房价租金比； 适应性预期下房价租金比下降，理性预期下上升

• 谁是主因：城市居民收入差距扩大是引发房价租金比升高的主要因素； 所有影响因素中，人均可支配收入的变化影响力最大

• 黄燕芬、王淳熙、张超、陈翔云（2017，《价格理论与实践》）

  • 国际经验：规范完备的法律体系、严格的承租人保护制度、丰富的 住房补贴政策，是租赁市场发达国家建设「租购同权」的重要举措

  • 主张：以「租购同权」为突破口促「租售并举」，建立长效机制

• 邵挺（2020，《国际城市规划》）

  • 诊断：指出租赁市场的六方面困境，摘要点名的有房源 供给与需求不匹配、机构化发展不充分、市场秩序混乱、立法滞缓； 另两项与具体建议要读原文，适合做展示选题

一篇讲剪刀差为什么拉开，两篇讲租赁这条腿为什么补不上。W6 讲长效机制时会回到这里。

• 做法：回顾美国过去四十年住房可支付性的趋势

• 第一个反直觉发现：几乎没有证据表明自有住房变得更不可支付

• 真正恶化的是租：中位数租房家庭把收入用于住房的比例有温和上升； 而贫困家庭的租金负担显著上升

• 进一步分析：细看低收入租赁市场，比较收入分布变化、住房质量、 土地使用管制与分区四类因素对租金负担的相对重要性，并勾勒可能的改善政策

Wetzstein（2017，《Urban Studies》）

• 定位：一篇批判性评论，处理一个此前未被充分认识、也未被 充分研究的问题——全球性的城市住房可支付性与可负担住房供给危机

• 成因：住房相关的家庭支出涨得比工资快；作者归因于金融危机后至少 三个全球性大趋势——资本与人口的加速（再）城市化、廉价信贷、社会内部 不平等的上升

• 证据基础：跨西方国家的大规模比较民族志研究

• 作者的判断：呼吁更专门、也更政治化的知识生产，弥合政策与结果 之间的落差

前者提醒「可支付性 ≠ 房价太高」，后者提醒这不是中国独有的问题； 本讲 4.3 的国际比较建立在这两篇之上。

• 问题：城市辖区合并如何影响房地产市场与经济基本面的区域一体化， 两者之间有怎样的联系机制，过去文献罕有涉及

• 模型：构建房地产市场与经济基本面相互联动的一般均衡模型，说明 辖区合并经经济集聚 + 公共产品区域一体化影响区域房地产市场一体化

• 识别：用真实二手房交易数据，以及上海静安–闸北合并这一 准实验，做双重差分与精确断点回归

• 结果：与非合并区域相比，新静安区整体房价上升 2.39%，较落后的 原闸北区上升 4.98% 且影响持续扩张（摘要在第三个维度处截断，余下见原文）

• 彭旭辉、倪鹏飞、徐海东（2022，《当代经济管理》）

  • 做法：梳理 1997 年以来中国经历的四次重要外部冲击，与同期 房地产市场从建立、加速发展到走向成熟的过程

  • 核心发现：冲击带来了一定的波动与分化，但并未改变 长期发展趋势，甚至还加速了市场发展；宽松的货币政策环境在应对冲击中 起关键作用，也是市场持续繁荣的重要支撑

  • 作者的判断：未来应在稳健调控中深化制度改革，让房地产 回归居住属性、防止过度金融化

• Rosen（1974，《Journal of Political Economy》）

  • 理论：一类差异化产品可由一组客观可测的特征向量完整描述； 观察到的产品价格与各商品所含特征量，共同定义出一组隐含价格（hedonic prices）

  • 均衡：写成特征空间中的空间均衡问题，全套隐含价格同时引导 消费者与生产者的选址决策；计量含义：隐含价格由第一步回归 （产品价格对特征回归）估计，用于构造特征价格指数

前两篇是本讲第五节中国情境的证据来源；Rosen 则是往后一直要用的工具，W8 讲学区与犯罪的资本化时还会回来。

配套文献库 · 学生阅读与展示选题

中文文献

• 住宅价格与经济基本面——1995—2002 年中国 14 城市的实证研究（沈悦、刘洪玉，经济研究，2004）

• 房地产业对相关产业的带动效应研究（王国军、刘水杏，经济研究，2004）

• 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析（梁云芳、高铁梅、贺书平，中国社会科学，2006）

• 预期、收入差距与中国城市房价租金「剪刀差」之谜（高波、王文莉、李祥，经济研究，2013）

• 建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以「租购同权」促「租售并举」（黄燕芬、王淳熙、张超、陈翔云，价格理论与实践，2017）

• 中国住房租赁市场发展困境与政策突破（邵挺，国际城市规划，2020）

• 城市辖区合并的区域一体化效应——来自房地产微观数据和城市辖区经济数据的证据（余华义、侯玉娟、洪永淼，中国工业经济，2021）

• 外部冲击下的中国房地产市场发展格局演变及启示（彭旭辉、倪鹏飞、徐海东，当代经济管理，2022）

英文文献

• Hedonic Prices and Implicit Markets（Rosen，Journal of Political Economy，1974）

• Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market（Genesove and Mayer，Quarterly Journal of Economics，2001）

• Is Housing Unaffordable? Why Isn't It More Affordable?（Quigley and Raphael，Journal of Economic Perspectives，2004）

• Momentum Traders in the Housing Market（Piazzesi and Schneider，American Economic Review，2009）

• The Global Urban Housing Affordability Crisis（Wetzstein，Urban Studies，2017）

• The Economic Implications of Housing Supply（Glaeser and Gyourko，Journal of Economic Perspectives，2018）

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